Skatt vid andrahandsuthyrning — Komplett guide
Inkomster från andrahandsuthyrning beskattas som inkomst av kapital. Här förklarar vi hur skatten beräknas, vilka avdrag du har rätt till och skillnaderna mellan de olika boendeformerna.
Grundregel: 30% kapitalskatt
Alla hyresinkomster från privatuthyrning beskattas som inkomst av kapital med en skattesats på 30%. Skatten betalas bara på den del av inkomsten som överstiger dina avdrag — alltså din beskattningsbara inkomst.
Schablonavdrag: 40 000 kr per år
Oavsett boendeform har du rätt till ett schablonavdrag på 40 000 kr per beskattningsår. Avdraget gäller per person och bostad. Om du äger bostaden tillsammans med någon annan och ni båda redovisar hyresinkomsten fördelas schablonavdraget mellan er.
Schablonavdraget är ett fast belopp och kräver inga kvitton eller verifikationer. Det dras av från bruttoinkomsten innan skatten beräknas.
Olika avdragsregler per boendeform
Hyresrätt och bostadsrätt
Utöver schablonavdraget får du dra av dina egna kostnader för bostaden under uthyrningsperioden. För hyresrätt innebär det din förstahandshyra. För bostadsrätt innebär det den månadsavgift du betalar till föreningen.
Beräkningsexempel — Bostadsrätt
Hyresinkomst: 14 500 kr/mån × 12 = 174 000 kr
Schablonavdrag: -40 000 kr
Egna kostnader (avgift 4 500 kr × 12): -54 000 kr
Beskattningsbar inkomst: 80 000 kr
Skatt: 80 000 × 30% = 24 000 kr
Villa och radhus
Vid uthyrning av villa gäller andra regler. Istället för avdrag för egna kostnader har du rätt till ett extra avdrag på 20% av bruttohyresinkomsten. Detta avdrag ersätter avdraget för egna kostnader — du kan alltså inte göra båda avdragen.
Beräkningsexempel — Villa
Hyresinkomst: 22 667 kr/mån × 12 = 272 004 kr
Schablonavdrag: -40 000 kr
Extra avdrag villa (20%): -54 401 kr
Beskattningsbar inkomst: 177 603 kr
Skatt: 177 603 × 30% = 53 281 kr
Gäller dessa regler bara för privatbostäder?
Ja, reglerna om 30% kapitalskatt, schablonavdraget på 40 000 kr och det procentuella avdraget för villa gäller enbart för privatbostäder, det vill säga bostäder som du själv använder eller har använt som bostad. Om en fastighet inte uppfyller kravet på privatbostad, till exempel om det är en ren investeringsfastighet du aldrig bott i, klassificeras den istället som näringsfastighet eller näringsbostadsrätt. I sådana fall beskattas hyresinkomsten som inkomst av näringsverksamhet, med andra regler och potentiellt högre effektiv beskattning. Om du är osäker på om din bostad kvalificerar som privatbostad bör du konsultera en skatterådgivare eller Skatteverket.
Schablonavdraget på 40 000 kr gäller per bostad och beskattningsår, inte per person totalt. Hyr du ut två separata privatbostäder under samma år har du rätt till 40 000 kr i avdrag för var och en av dem.
Deklaration
Hyresinkomster ska deklareras i din inkomstdeklaration. Du redovisar inkomsterna på blankett K6 (uthyrning av privatbostad) som bifogas din deklaration. Tänk på att spara underlag och kvitton om du gör avdrag för egna kostnader. Schablonavdraget och det procentuella avdraget för villa kräver inga kvitton.
Vanliga misstag
- Glömma att deklarera: Alla hyresinkomster ska deklareras, även om de understiger schablonavdraget. Skatteverket får information om uthyrning från flera håll.
- Blanda ihop avdragsregler: Villa använder 20%-avdraget, inte faktiska kostnader. Hyresrätt och bostadsrätt använder faktiska kostnader, inte 20%-avdraget.
- Fel beräkningsperiod: Skatten beräknas per kalenderår. Om din uthyrning sträcker sig över ett årsskifte behöver du fördela inkomster och avdrag på rätt år.
Beräkna din skatt
Vår kalkylator beräknar automatiskt skatten baserat på din boendeform och hyresperiod.
Till kalkylatorn