Andrahandshyra för bostadsrätt — Komplett guide

Så beräknas skälig hyra för bostadsrätt

Skälig hyra för en bostadsrättslägenhet bestäms utifrån två huvudsakliga komponenter: kapitalkostnad och driftskostnad. Till skillnad från hyresrätt, där förstahandshyran utgör grunden, baseras hyran för bostadsrätt på bostadens marknadsvärde och den löpande månadsavgiften till bostadsrättsföreningen.

Kapitalkostnad

Kapitalkostnaden representerar den avkastning som ägaren hade kunnat få om pengarna som är bundna i bostaden istället hade placerats på annat sätt. Beräkningen utgår från bostadens aktuella marknadsvärde (det uppskattade försäljningspriset) multiplicerat med Riksbankens referensränta plus ett skäligt påslag på vanligtvis 2 procentenheter.

Driftskostnad

Driftskostnaden utgörs av den månatliga avgiften som betalas till bostadsrättsföreningen. Avgiften täcker kostnader som värme, vatten, fastighetsunderhåll och andra gemensamma kostnader i föreningen.

Möbleringstillägg

Om du hyr ut bostaden möblerad har du rätt att lägga på 15% av den grundläggande hyran (kapitalkostnad plus driftskostnad) som kompensation för slitage på möbler och inredning. Tillägget är en schablon och kräver inte att du kan redovisa exakta kostnader för möbelslitage.

Tilläggskostnader

Utöver den grundläggande hyran kan du lägga till faktiska kostnader för tjänster som hyresgästen nyttjar, exempelvis el, internet och parkering. Dessa kostnader ska motsvara de verkliga utgifterna.

Tillstånd för andrahandsuthyrning

Som bostadsrättshavare behöver du styrelsens godkännande för att hyra ut i andra hand. Styrelsen ska ge tillstånd om du har skäliga skäl och uthyrningen inte medför olägenhet för föreningen. Skäliga skäl kan vara:

• Tillfälligt arbete eller studier på annan ort
• Provsamboende
• Sjukdom
• Uthyrning till närstående
• Längre utlandsvistelse

Om styrelsen nekar kan du ansöka om tillstånd hos Hyresnämnden, som gör en självständig bedömning av din ansökan.

Delvis uthyrning

Du kan välja att hyra ut bara en del av din bostadsrätt, till exempel ett rum. Hyran beräknas då proportionellt utifrån den uthyrda ytan i förhållande till den totala boytan. Om du till exempel hyr ut 30 m² av en 90 m² stor lägenhet beräknas hyran utifrån en tredjedel av den totala skäliga hyran. Observera att uthyrning av en del av bostadsrätten medan du själv bor kvar normalt inte kräver styrelsens tillstånd (BRL 7 kap. 8 §), till skillnad från uthyrning av hela lägenheten.

Uppsägningstider

Enligt privatuthyrningslagen (3 §) gäller vid tillsvidareavtal en uppsägningstid på tre månader för dig som hyresvärd och en månad för hyresgästen. Dessa är minimiperioder — ni kan avtala om längre tider, men kortare uppsägningstid för hyresgästen kan inte avtalas bort. Tidsbegränsade avtal avslutas automatiskt på det avtalade datumet utan att uppsägning krävs. Observera att en ny privatuthyrningslag träder i kraft den 1 juli 2026 (prop. 2025/26:187) och kan medföra justeringar i dessa regler.

Skatt på hyresinkomster

Inkomster från andrahandsuthyrning av bostadsrätt beskattas som inkomst av kapital med 30%. Du har rätt till ett schablonavdrag på 40 000 kr per år samt avdrag för de avgifter du betalar till bostadsrättsföreningen under uthyrningsperioden.