Andrahandshyra för bostadsrätt — Komplett guide

Så beräknas skälig hyra för bostadsrätt

Skälig hyra för en bostadsrättslägenhet beräknas traditionellt utifrån två huvudsakliga komponenter: kapitalkostnad och driftskostnad. Till skillnad från hyresrätt, där förstahandshyran utgör grunden, baseras hyran för bostadsrätt på bostadens marknadsvärde och den löpande månadsavgiften till bostadsrättsföreningen. Sedan den 1 juli 2026 bedömer Hyresnämnden skälig hyra i första hand genom jämförelse med hyran för liknande privatuthyrningar — den kostnadsbaserade beräkningen nedan är en vägledande utgångspunkt.

Kapitalkostnad

Kapitalkostnaden representerar den avkastning som ägaren hade kunnat få om pengarna som är bundna i bostaden istället hade placerats på annat sätt. Beräkningen utgår från bostadens aktuella marknadsvärde (det uppskattade försäljningspriset) multiplicerat med Riksbankens referensränta plus ett skäligt påslag på vanligtvis 2 procentenheter.

Driftskostnad

Driftskostnaden utgörs av den månatliga avgiften som betalas till bostadsrättsföreningen. Avgiften täcker kostnader som värme, vatten, fastighetsunderhåll och andra gemensamma kostnader i föreningen.

Möbleringstillägg

Om du hyr ut bostaden möblerad får du lägga på upp till 15 % av den grundläggande hyran (kapitalkostnad plus driftskostnad) som kompensation för slitage på möbler och inredning. Tillägget är en schablon och kräver inte att du kan redovisa exakta kostnader — men 15 % är den övre gränsen och förutsätter en fullt möblerad bostad.

Tilläggskostnader

Utöver den grundläggande hyran kan du lägga till faktiska kostnader för tjänster som hyresgästen nyttjar, exempelvis el, internet och parkering. Dessa kostnader ska motsvara de verkliga utgifterna.

Tillstånd för andrahandsuthyrning

Som bostadsrättshavare behöver du styrelsens samtycke för att hyra ut hela lägenheten i andra hand (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Styrelsen avgör själv om samtycke ska lämnas. Vägrar den kan du vända dig till Hyresnämnden, som ska ge tillstånd om du har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra (7 kap. 11 §). Skäl kan vara:

• Tillfälligt arbete eller studier på annan ort
• Provsamboende
• Sjukdom
• Uthyrning till närstående
• Längre utlandsvistelse

Hyresnämnden gör en självständig bedömning av din ansökan. Ett tillstånd begränsas alltid till viss tid, och nämndens beslut i frågan kan inte överklagas. Enbart önskemålet att tjäna hyra på lägenheten är inte ett godtagbart skäl.

Delvis uthyrning

Du kan välja att hyra ut bara en del av din bostadsrätt, till exempel ett rum. Hyran beräknas då proportionellt utifrån den uthyrda ytan i förhållande till den totala boytan. Om du till exempel hyr ut 30 m² av en 90 m² stor lägenhet beräknas hyran utifrån en tredjedel av den totala skäliga hyran. Observera att uthyrning av en del av bostadsrätten medan du själv bor kvar normalt inte kräver styrelsens tillstånd (BRL 7 kap. 8 §), till skillnad från uthyrning av hela lägenheten.

Uppsägningstider

Hyr du ut en bostadsrätt du själv äger gäller normalt privatuthyrningslagen (2026:772). Sedan den 1 juli 2026 är uppsägningstiden tre månader för båda parter, räknat till närmaste månadsskifte (6 kap. 1–2 §§). Den tidigare regeln om en månads uppsägningstid för hyresgästen försvann i och med att lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad upphävdes — den gäller fortfarande för avtal som ingicks före den 1 juli 2026. Ett tidsbestämt avtal upphör på det avtalade datumet utan uppsägning, men hyresgästen får alltid säga upp det i förtid med tre månaders uppsägningstid. Uppsägning ska vara skriftlig (6 kap. 7 §). Observera att bostadstypen inte ensam avgör vilken lag som gäller: hyr du regelmässigt ut fler än två bostäder, eller hyr ut för fritidsändamål, gäller hyreslagen (12 kap. jordabalken) i stället även för en bostadsrätt (1 kap. 3 § privatuthyrningslagen). Då kan hyresgästen dessutom få besittningsskydd om uthyrningen varar längre än två år i följd.

Skatt på hyresinkomster

Inkomster från andrahandsuthyrning av bostadsrätt beskattas som inkomst av kapital med 30 %. Du har rätt till ett schablonavdrag på 40 000 kr per bostad och beskattningsår samt avdrag för de avgifter du betalar till bostadsrättsföreningen under uthyrningsperioden.